日前，中国中常会上房地产新提法引起业界关注。

会议提出，允许地方一城一策，利用信贷等政策合理支持刚性和改善性住房需求对于这一提法，有人认为是延续了此前的政策基调，也有分析认为，由于因城施策将从大方向着眼于信贷工具的实施，未来各地的信贷宽松政策将进一步加码，包括降低首付比例，放松限购，限贷或为主要方向

此外，业内对政策实施的范围和力度的预期仍存在分歧东吴证券分析师陶川认为，考虑到一线城市是房住不炒的标杆，未来政策铺开或集中在二线及以下城市，中信建投地产分析师杜昊认为，此轮宽松政策可能需要隔山打牛，一线或新一线高能城市引领市场复苏

一城一策适用信贷政策。

日前，国务院常务会议连续部署多项稳定经济的政策措施，其中提到，允许地方一城一策，灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

事实上，自去年下半年调控收紧，政策纠偏以来，支持刚性和改善性住房需求的意见和政策不断规范，地方政府普遍在房住不炒的基础上采取因城施策，尤其是7月份全国烂尾楼业主供应危机之后，地方政府的动作也开始加快。

日前，政治局会议首次提到保交房，稳民生，并强调压实地方政府责任，鼓励因城施策充分利用政策工具箱。

华泰证券宏观分析师刘文奇认为，全国人大对房地产的描述基本延续了此前的政策基调，且在房地产周期下行的背景下，全国人大并未提及近期与房地产相关的风险事件，从而淡化了房地产周期的影响。

根据刘文奇此前的测算，房地产周期加速下行将从实体和金融两条传导链条加大经济下行压力其中，从房地产投资，相关服务，相关产业链，消费三个维度来看，可能会拖累2022年名义GDP增长约3~4个百分点，从住房抵押贷款，房地产信托和国内房地产债券来看，可能直接拖累社会融资同比0.7~1.2个百分点，而潜在的间接拖累信贷扩张可能更大

事实上，近期的政策导向已经表明，保障房产，缓解房企流动性危机，刺激居民需求的措施是多管齐下的例如，在缓解房企流动性紧张方面，继5月份多家示范房企发行带有信用保护工具的境内债券后，8月25日，龙湖旗下公司发行了年度第一期中票，由中诚信托直接担保其他示范房企后续动作值得关注

在刺激居民购房需求方面，over 5年期以上房价年内下调35个基点至4.3%此外，央行将新首套房利率下限下调20个基点，购房者减负55个基点因为各个城市政策的广度和深度也在不断提升

早在第728次政治局会议上，多地已陆续出台新的楼市宽松政策，其中涉及信贷的城市至少有10个根据柯睿地产的研究统计，截至8月17日，年内已有83个城市陆续放宽限贷，其中兰州，贵阳，南通等57个城市首套房首付比例下调至20%，41个城市二套房首付比例下调，郑州等44个城市实行认房不认贷

中国研究院最新研究报告认为，全国人大的提法进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号短期来看，预计各地优化信贷政策的力度会加大，通过降低首付和利率来降低购房成本，尤其是核心二线城市，有望优化认房认贷政策，促进合理住房需求的释放

陶川也认为，降低首付，放松限购限贷等更大范围的政策将加速出台首付比例和限购限贷是房地产地方调控最有效的信贷相关工具陶川在研报中分析，政策的扩散可能仍主要集中在二线及以下城市

一线城市还会动吗。

那么，一线城市有可能借此政策松绑楼市吗。

陶川认为，一线城市作为住不炒的标杆和全国房价的风向标，在放松相关政策方面会更加谨慎可是，杜昊认为是时候隔山打牛了

目前大部分低级别城市的限购限售政策已经基本取消，部分二线城市积累了大规模的宽松政策但由于城市基本面的限制，当地市场销售很难靠自我调控改善，而房地产市场存在明显的传导轮动杜甫在研报中引用，2014—2016年的复苏也是由上海，深圳等高能耗城市带动的预计此轮市场回暖也需要从一线和新一线城市启动

目前从城市政策的特点来看，确实还是以二线及以下城市为主，但主要角色已经从一季度的三四线城市，变成了热门的二三线城市，比如南京，苏州，无锡8月初降低二套房首付比例，取消房贷认定和贷款认定福州，济南，石家庄等地也在本月调整了房贷政策

一线城市也有所松动，但仍在有限范围内例如，8月初，北京对3个试点取消符合条件的老年人认房认贷，变相降低首付比例，支持以接力贷形式购房，上海临港最近几天出台了放松限购的政策，即在临港新区工作的非户籍人才，缴纳个税或社保满一年即可买房，成为一线城市中首个明确松绑限购政策的城市

此前，深圳和广州分别在公积金住房贷款和二手房指导价方面出现松动迹象。

可是，无论是新政策的密集出台，还是LPR的下调，从市场销售来看，积极的应对仍然不明显中信建投高频周度数据显示，2022年8月35日新房销售环比—11.2%，同比—26.3%此前，7月份受供应中断等因素扰动，楼市销售数据和房贷信贷需求双双大幅下降

杜昊认为，目前各城市的宽松政策大多是小步快跑的形式虽然频率高，力度小，消费者对之前的政策能做出积极的反应，但政策的边际效应在反复的小刺激后可能会减弱在此背景下，未来的一城一策措施可能需要实施高规格小规模的政策，以有效提振市场信心

从政策效果来看，业内普遍认为更有利于改善型房企销售的恢复从多个热点城市中介反馈来看，市场对金九银十的预期有所提升，但部分低温城市的表现仍不确定

目前一二线城市销售有企稳回升迹象，三四线城市成交量仍处于低位但在这个市场周期中，三四线城市缺乏棚改等利好刺激，市场复苏相对较弱杜甫说